Medidas do Governo para re-equilibrar o mercado imobiliário

Ana Pinho, Secretária de Estado da Habitação, em entrevista ao ECO - 17NOV17

O preço das rendas, especialmente no litoral, tem sido matéria de acesa discussão nos últimos meses. O factor mais apontado é o de os preços serem manifestamente altos relativamente aos rendimentos das famílias. A falta de casas exclusivamente para este fim também é cada vez mais uma realidade, onde se denota uma preferência dos proprietários para o alojamento local.

Com esta realidade, o governo está a preparar um programa de rendas acessíveis, que inclui um benefício fiscal a senhorios que arrendem durante mais tempo e por valores mais baixos. Inclui também incentivos para proprietários que retornem ao arrendamento “tradicional”.

Hoje partilhamos uma entrevista do jornal ECO feita à Secretária de Estado da Habitação, Ana Pinho, que partilha com maior pormenor as acções previstas pelo governo e os motivos que levam à pratica das mesmas.

ECO: Os preços da habitação estão a disparar, as avaliações bancárias estão em máximos de 2011. Como é que vê esta subida de preços? Há uma bolha?

Ana Pinho: Em primeiro lugar, sobre esse tema, quero dizer que, há menos de duas semanas, acabaram de sair os preços de venda por metro quadrado, pela primeira vez apurados estatisticamente pelo Instituto Nacional de Estatística [INE], o que é um instrumento fundamental para, de facto, conhecermos o mercado. Sem uma informação com a amostragem global, estatisticamente apurada, tudo o que nós fazemos é especular sobre a situação. Indubitavelmente, os preços estão em alta. E, claro, sendo preços de um setor que é tão fundamental para a vida de todos os cidadãos como é a habitação, isso preocupa-nos bastante.

ECO: Insisto na pergunta. Está a criar-se uma bolha no mercado imobiliário?

Ana Pinho: O que me preocupa mais não é se é ou se não é uma bolha. Os preços estão, de facto, a subir. Isto pode levar, se não estagnar, se não se encontrar um ponto de equilíbrio, a fenómenos muito complicados de resolver. Por isso, o que temos de fazer é de, por um lado, criar instrumentos que permitam haver um equilíbrio neste mercado, a tempo, o mais cedo possível, e, por outro, informar as pessoas, porque a informação é um elemento regulador do mercado. O que nós queremos é evitar que a situação alcance um desequilíbrio de tal modo que põe em questão os direitos fundamentais dos cidadãos e, a médio prazo, possa pôr em questão até o próprio setor que a suporta.

ECO: A que atribui esse desequilíbrio?

Ana Pinho: Para começar, não há um único desequilíbrio. Não vemos o desequilíbrio só do ponto de vista do preço.

ECO: Também há escassez.

Ana Pinho: Exatamente. Temos vários fenómenos em desequilíbrio. O regime de ocupação pelo proprietário é muito grande, em Portugal, face ao setor do arrendamento. Isto para além do desencontro que há entre os rendimentos das famílias que precisam de casa e os preços da oferta. Há um conjunto de fenómenos, alguns históricos – como é o caso do reduzido setor de arrendamento que temos, que não é dos últimos dez anos, é histórico, quase endémico em Portugal –, e outros que são novos. A habitação sempre foi uma função muito vulnerável, muito pouco competitiva, a nível económico, em relação a outras funções, que podem pagar muito mais pelo espaço do que uma família. Daí que tenhamos tido vagas, primeiro de terciarização, como os escritórios. Neste momento, temos mais uma função a competir, que está com procura crescente. Não sendo a causa, [o turismo] é, de facto, mais um fator de pressão a acrescer ao que já existia.

ECO: Houve, na era da troika, um desincentivo à propriedade, com o fim da dedução de juros no IRS ou a redução ao máximo das isenções. Foi um erro acabar com estes incentivos sem que tenha sido criada uma verdadeira alternativa no mercado de arrendamento? Querem reverter isto?

Ana Pinho: Não. Queremos apostar essencialmente no arrendamento. Não estamos a prever retomar benefícios fiscais ou de outro tipo para a aquisição de casa própria, pela razão que lhe disse antes, porque acreditamos que um dos grandes desequilíbrios que existe no nosso mercado é o setor do arrendamento ser muito diminuto. Também acreditamos que os novos modos de vida, tanto por via das dinâmicas profissionais — o emprego já não é para toda a vida e os jovens tendem a querer evoluir na carreira, mudando de território –, como das dinâmicas familiares, nas quais cada vez é mais frequente a separação e a recomposição de famílias, são pouco compatíveis com um modelo de ocupação rígido como é a casa própria. Não está nos nossos planos, neste momento, o incentivo à compra de casa própria.

ECO:Outro marco da era da troika foi o Novo Regime do Arrendamento Urbano, ao qual já foram feitas alterações para proteger grupos sociais mais vulneráveis. Os partidos da esquerda já disseram que querem mais. Podemos esperar novas alterações?

Ana Pinho: Não estamos a equacioná-las, não quer dizer que não possam ocorrer. Neste momento, estamos muito concentrados, até pelo pouco tempo que temos e pelas necessidades de respostas urgente, na implementação muito célere destes programas e no desenvolvimento de vias de apoio à criação de nova oferta a custos acessíveis para arrendamento no nosso território, não só nas áreas urbanas.

ECO: As verbas que o Orçamento do Estado destina à habitação parecem-lhe suficientes para fazer face às necessidades já identificadas?

Ana Pinho: Grande parte dos instrumentos financeiros de apoio à habitação e à reabilitação não são por via do Orçamento do Estado. Foi lançado na semana passada o IFRRU 2020[Instrumento Financeiro Reabilitação e Revitalização Urbana], que tem 1.400 milhões de euros. Outro exemplo: o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado [FNRE], que tem o potencial para vir a mobilizar investimento do mesmo montante, também não está no Orçamento do Estado. O que é que nós temos de facto em Orçamento? São as verbas orientadas para os subsídios ao arrendamento, nomeadamente o Porta 65, cuja verba é a que se estima necessária para, tendo em conta o alargamento da elegibilidade para 35 anos e também o alargamento do período de permanência, manter a taxa de aprovação das novas candidaturas, o que implica mais candidaturas aprovadas. Por outro lado, temos a inscrição, no Orçamento, das verbas para implementação dos programas de apoio à habitação em renda apoiada, à dita habitação de interesse social para as famílias mais carenciadas. Aí, sublinhava que se duplicaram as verbas.

ECO: Ao todo, quais são as verbas no OE destinadas à habitação?

Ana Pinho: Para programas de apoio a famílias carenciadas, são 12,8 milhões. Temos 15 milhões no Porta 65. Já para o ano, o Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social para apoiar o FNRE tem mais 50 milhões. O Orçamento do IHRU anda muito perto dos 90 milhões. Na globalidade, estamos a falar de um Orçamento muito substancial.

ECO: Antes de se definirem as rendas do programa de arrendamento acessível, vai ser preciso criar um índice de preços. Com que dados é que esse índice vai ser criado?

Ana Pinho: O que já estamos a trabalhar com o INE, e prevemos que saia no primeiro trimestre do próximo ano, é que seja publicado o preço médio do metro quadrado no regime de arrendamento que está a ser praticado nos contratos do último ano. Estes valores serão à escala territorial mais pequena que seja estatisticamente relevante. Se, em Lisboa, o número de arrendamentos é suficiente para poder ter este valor à escala da freguesia, há municípios em Portugal com muito menos contratos de arrendamento do que uma freguesia em Lisboa. Sobre esse preço, com algumas ponderações, como questões de tipologia — o valor por metro quadrado num T0 é superior ao valor por metro quadrado num T4 –, o programa de arrendamento acessível irá definir um preço máximo de referência. Queremos que esse preço seja 20% abaixo do preço de referência de mercado.

ECO: Mas há um outro critério, que é a taxa de esforço do agregado familiar.

Ana Pinho: A taxa de esforço é outra coisa. Em Portugal, e nos outros países da Europa, há rendas que têm por base a taxa de esforço das famílias. Estas rendas são extremamente adequadas, são as únicas que podem ser comportáveis por famílias de muito baixos rendimentos, que não têm qualquer capacidade de pagar uma renda de mercado.

ECO: Ou mesmo de pagar 20% abaixo do mercado.

Ana Pinho: Exatamente. Ou seja, isto é o regime de renda apoiada que temos em Portugal no parque de arrendamento público. Não é possível pedir-se a um senhorio, dando como contrapartida a isenção de tributação nos rendimentos, que ele pratique rendas que sejam compatíveis com o RSI, por exemplo. A conta não bate certo.

ECO: A taxa de esforço não entra, então, no programa de renda acessível?

Ana Pinho: Não. Não entra para a fixação das rendas. Entra por outra via: quem se candidata a uma casa tem de ter rendimentos que indiquem que a renda está numa taxa de esforço adequada ao seu próprio rendimento. Ou seja, o programa de arrendamento acessível terá limite de elegibilidade para os inquilinos.

ECO: E 20% abaixo do preço de mercado é suficiente para abranger um número alargado de inquilinos que precisem deste apoio? 20% abaixo do mercado é muito elevado para muita gente.

Ana Pinho: É verdade. Vai dar resposta para alguns, não dá para todos. Por isso é que temos um conjunto de instrumentos que graduam isto. Conseguimos, por via de incentivo fiscal, reduzir a renda em 20%. Para quem tem um nível de rendimentos muito baixo, a resposta é sempre dada pelo parque de arrendamento público em renda apoiada, em que as rendas são calculadas com base nos rendimentos. Fica aqui um gap no meio, que contamos cobrir por duas outras vias. Uma, os programas locais de habitação das câmaras municipais. O FNRE vai mobilizar todo o património devoluto e disponível do Estado que possa ser adaptado para este fim. Paralelamente, para aumentar os incentivos aos privados — porque se damos x, não podemos pedir que desçam x+2 –, o programa Reabilitar para Arrendar vai ser reestruturado durante o próximo ano, para conceder empréstimos a condições muito favoráveis para quem quer investir para colocar o imóvel no programa de arrendamento acessível. Essas condições serão tanto melhores quanto mais descer a renda.

ECO: Querem incentivar também os contratos de longa duração. O que é que vai ser considerado longa duração?

Ana Pinho: Ainda estamos a trabalhar essa parte. Claro que a ideia é dar condições tanto mais interessantes quanto mais longa for a duração. A ideia é que, quanto maior for a duração do contrato, mais vantajosa seja a tributação para o proprietário.

ECO: Estes benefícios são suficientes para convencer senhorios e proprietários? Já houve associações de proprietários a dizerem que são medidas insuficientes, sobretudo porque ao mesmo tempo que há benefícios, perde-se valor de renda e, portanto, não preveem grande adesão.

Ana Pinho: Entre 20% que desce de renda e 28% que não se cobra de impostos, podemos dizer que estão aqui 8%. Esses não são 8%, porque os 20% que descem são sobre o valor global da renda e os 28% é a renda menos a despesa. Imaginemos que estamos então a falar de um benefício de 5% ou 6%. Não é muito, mas é alguma coisa. Juntamos a isso a previsão de que os municípios possam reduzir ou isentar do pagamento de IMI. Juntamos a isso o outro instrumento que temos previsto, que vale ainda mais do que estes dois juntos, que é a questão da garantia e seguro de renda. Este instrumento de garantia e seguro de renda integra o programa. A renda é certa. A redução do risco tem muito valor.

ECO: Isso é verdade, mas, por exemplo, no alojamento local, quando há ocupação, a renda é sempre certa, não há grande risco.

Ana Pinho: Estes incentivos não são orientados para o alojamento local, são para aumentar a competitividade. E repare que, no alojamento local, estamos com taxas de tributação de 35%. Além de que os preços estão a cair no alojamento local. Caíram 10% no Porto no último semestre, por exemplo.

ECO: Já temos proprietários a deixarem o alojamento local e a voltarem ao arrendamento tradicional?

Ana Pinho: Não tínhamos proprietários a voltarem ao arrendamento tradicional, mas vamos poder passar a ter. Não tínhamos, em muitos casos, por uma razão: porque muitos proprietários quando aderiram ao alojamento local não se aperceberam que se quisessem regressar eram tributados sobre mais-valias. Os que foram alertados, quando quiseram regressar para o arrendamento tradicional, viram que era inviável porque não tinham sequer capacidade de pagar a tributação de mais-valias a que estavam sujeitos. Por essa razão, esta proposta de Orçamento do Estado já inclui uma disposição que diz que, para quem queira retornar ao património privado um imóvel que estivesse afeto a qualquer outra atividade económica, fica suspenso de pagamento de mais-valias enquanto estiver em arrendamento habitacional.

ECO: Para incentivar este retorno do alojamento local ao arrendamento tradicional?

Ana Pinho: O retorno do alojamento local ou de outras funções. Nós queremos todas. Qualquer alojamento que tenha sido afeto a uma atividade económica, e que o proprietário deseja agora restituí-lo ao seu património particular para colocar em arrendamento habitacional, fica suspenso de tributação de mais-valias. Isto é mais um caminho para permitir a captação de oferta. Mas a captação de oferta não será só por via das atividades económicas. Muitas pessoas que adquiriram casa — por ser a única via que tinham disponível a dada altura, porque o mercado de arrendamento era muito incipiente — viram o seu percurso de vida mudar de modo a que lhes fosse mais favorável estar noutro regime de arrendamento. Daí a nossa intenção de facilitar a colocação de casa própria no arrendamento acessível. Acreditamos que há aqui uma faixa da população que ocupa casa própria e que, se tiver facilitada a isenção da tributação sobre os rendimentos daí decorrentes, vai aproveitar esta oportunidade.

ECO: Há alguma meta para o número de adesões a este programa de rendas acessíveis?

Ana Pinho: Temos uma meta muito alta, não só para esse programa. É uma meta conjunta que soma a nova oferta pública de habitação em renda apoiada, o arrendamento acessível e a captação de oferta privada. A meta é conseguir 170 mil novos alojamentos com apoio públicos nos próximos oito a dez anos.

Notícia em ECO.pt Fotografia: Hugo Amaral / ECO